El sector inmobiliario es uno de los más fuertes y seguros, en muchas personas que generan ingresos y juntan un capital, suele ser una constante que para asegurar su dinero inviertan en bienes inmuebles. Por esa razón en este artículo damos consejos para invertir en el sector inmobiliario.
Obviamente para invertir en propiedades se necesita dinero, pero también al final explicaré como puedes levantar capital, juntarte con otros inversionistas para hacer la compra en grupo como socios accionistas y dividirse las utilidades cuando se realice la venta del inmueble. Realmente puedes ingresar en este negocio incluso sin tener demasiado capital , en algunos casos sin tener dinero, pero si muchas ganas de emprender en este sector.
Tabla de contenidos
Cómo Invertir en el Sector Inmobiliario
1. Compra de Locales Comerciales alrededor de Obra Pública o Privada
A. Comprar Cuando la Obra Está en Proceso (demoradas)
Las obras públicas o privadas toman tiempo sobre todo si son grandes construcciones, si es una inversión pública se puede demorar por problemas en el contrato y si es privada puede ser por falta de capital, sea cual sea el caso, su construcción se atrasa; en los negocios que se encuentran alrededor, al tener acceso restringido de público, sus ingresos se ven afectados y los alquileres(rentas) se truncan; si el propietario decide vender su local comercial, definitivamente no podrá hacerlo a precio comercial de metro cuadrado de la zona.
Factores a tener en cuenta
- La demora de la obra pública (hay incertidumbre)
- Contratos de alquiler se dan por finalizado en locales comerciales.
- Propietarios deben decidir esperar o vender.
- El valor comercial de la propiedad va por debajo del precio regular.
Si decides invertir en este tipo de inmueble, tendrás que esperar a que la obra pública finalice, luego volverá el movimiento comercial e incluso con mayor flujo de personas. El valor de la propiedad será mucho mayor por lo que puedes decidir vender y quedarte con el margen de ganancia después de unos meses.
¿Cómo contactar con el Propietario?
Puedes dejar un documento o tarjeta en el local indicando tu intención de compra y si el propietario muestra interés ya puedes entrar en una negociación.
B. Comprar Antes Que Empiece La Obra (en Proyecto)
Si eres una persona informada y sabes que en determinada zona se va a construir una obra de gran magnitud como puedes ser:
- Centro Comercial
- Hospital
- Intercambio Vial
- Centro Empresarial
El hecho que esta obra pública o privada se planifique para ser ejecutada en una zona en donde el valor del metro cuadrado aún sea bajo y obviamente después que termine el proyecto los inmuebles ubicados en la zona se van a valorizar y tendrán mayor demanda de empresarios que quieran poner nuevos negocios en esa zona.
Para encontrar información entorno a inversiones y/o proyectos de las empresas privadas, así como las zonas en las que piensan invertir, debes leer o buscar constantemente. Hay que ser muy paciente ya que estos proyectos toman cierto tiempo.
Si te es posible comprar más de un inmueble y que estos se encuentren juntos vas a poder tener mejor retorno de inversión. Podrás venderlo o arrendarlo según lo que sea más conveniente en tu caso.
2. Compra de Aires
Si encuentras inmuebles de 1 solo piso en sitos estratégicos, es decir con buena ubicación para vivienda, frete a un parque. Se puede construir 2do y 3er piso para vivienda o negocio según la zona. Hay que contactar con el propietario y hacerle una oferta y puede que necesite el dinero y acceda a vender los aires de su propiedad.
Luego solo tendrás que independizar los aires y realizar otros tramites de legales y posteriormente puedes arreglar la fachada del primer piso y poner en venta los aires y tener una ganancia en la transacción y este negocio te puede tomar unos 3 meses para ver el retorno de la inversión.
En la compra de aires lo más rápido es comprar y ponerlo en venta, pero también puedes construir un departamento con drywall y luego venderlo y obtener mayor beneficio ya es un tema de cuánto dinero tienes y en cuanto tiempo necesitas el retorno de la inversión.
Otra opción que tienes es asociarte con el propietario. Es probable que la casa que encuentres tenga 1 piso, pero puede tener problema de cimientos que no soporta un 2do piso, e incluso puede tener el techo de calaminas, entonces para vender los aires necesitas un techo solido. El acuerdo con el propietario podría ser que le pones las columnas a la casa, le pones el techo, le arreglas la fachada que incluye tarrajeo de paredes, puertas, ventanas, pintura, etc. con el objetivo de dejar una buena impresión para vender los aires en un mayor valor.
Es probable que para un acuerdo de este tipo te sirva hablar con toda la familia ya que esto significa mejorar su calidad de vida. Luego ya decides si vendes o construyes en los aires que has adquirido.
3. Comprar Inmuebles después de un desastre Natural
Puede que haya ocurrido un desastre natural como puede ser un terremoto, huayco, alud, maremoto, etc. Puede ser que los propietarios quieran irse del lugar y quieren vender o estén más dispuestos a vender para irse a vivir a otro lugar.
Este efecto posterior al desastre puede durar hasta los próximos 12 meses de ocurrido el evento. Las personas quieren proteger a su familia por lo que una buena oferta puede hacer que vendan su propiedad que definitivamente ya está depreciada. Los precios bajaran considerablemente durante este periodo.
Pasado un tiempo las ciudades vuelven a surgir y los precios subirán. Todo volverá a su estado de normalidad y se restablece el comercio por zonas y se ejecutaran proyectos públicos.
Ideal buscar una buena ubicación y sanear la propiedad o volver a construir o incluso puedes venderlo como terreno.
4. Compra Terrenos con Buena Ubicación
En zonas residenciales o comerciales siempre existen terrenos que están cercados o incluso están sin cerco de protección. Si realizas una investigación sobre el terreno en sus registros legales y municipales, es muy probable que sea un terreno con problemas de juicio por herencia u otro abandono que no permite su venta.
A veces los familiares no se ponen de acuerdo ya que algunos quieren vender y otros no, quizás son demasiados los herederos y no se pueden poner de acuerdo.
Es posible hacerte dueño de ese terreno pero tomara algo de tiempo. El proceso debes verlo con un abogado y hacerte de la participación de algunos herederos hasta tener un 35% o más de mayoría de acciones de tal manera que por decisión de mayoría se pone en venta y luego le depositas su parte al resto de herederos.
Esto debe ser revisado con el abogado que conoce las normas legales de tu país para que puedas realizar este procedimiento y estimar cuanto tiempo tomaría y según el valor de mercado de ese terreno en cuanto tiempo recuperarías tu inversión.
5. Intercambio de Inmuebles
Si encuentras un inmueble precario, una casa descuidada pero que se encuentra en una buena ubicación. Sobre todo que se encuentre en una avenida principal o en un lugar estratégico.
Conversa con la persona a cargo, con el jefe del hogar e incluso con toda la familia. La propuesta seria de acuerdo a sus necesidades. Puedes comprarle un departamento nuevo o una casa en otro lugar siempre que sea un trato justo. Tendrás que correr con todos los gastos legales y que sea un trato justo para ambas parte.
El negocio esta en que tu podrás darle un mejor uso a esa propiedad ya sea para venderla o para arrendarla.
6. Inmuebles en Remate Judicial
Algunos inmuebles fueron comprados mediante prestamos hipotecarios y algunas personas tienen problemas y no pueden pagar sus cuotas. Si no cumplen con la entidad que realizo el préstamo se inicia un proceso de acción judicial y posteriormente un posible remate judicial.
Los remates judiciales se pueden darse por problemas de embargos, ejecución de garantías, entre otros temas legales. El precio base normalmente parte desde 2/3 de tasación del inmueble.
Se paga un derecho por participar en el remate y ofrecer en la subasta un monto para hacerse del inmueble.
El inmueble en remate puede tener problemas, investiga antes la propiedad, visita el inmueble y revisa sus documentos. Podría tener problema de inquilinos o que las personas que lo habitan no quieran desalojarlo por lo que tendrías que entrar en un proceso de desalojo.
7. Compra Casas Feas y las Arreglas
Una forma creativa de hacer negocios inmobiliarios es comprar casas en mal estado y visualmente feas pero con buena ubicación. Las puedes comprar hasta con 30% menos de su valor real.
Si no tienes el dinero completo puedes invitar amigos inversionistas y se hacen copropietarios de la propiedad.
Contratan una empresa de remodelaciones para que arregle la propiedad, poniendo énfasis en la fachada, la cocina, los baños y el closet de los dormitorios y cuando todo esté listo. La propiedad sale a la venta y en de seguro que todos los inversionistas recuperan su dinero y con buenas ganancias.
Este tipo de negocio puede tomar unos 4 meses, pero de seguro la rentabilidad será superior a tener ese dinero en el banco.
8. Compra de Inmuebles ocupados por Terceros
Este tipo de inmuebles son un dolor de cabeza para su propietario. Por lo que sera fácil que acceda a vender.
Estos terceros que ocupan la propiedad pueden estar ahí porque la invadieron, o son inquilinos que no quieren irse, compro antes el inmueble y no completo el pago, es el guardian que estaba a cargo de cuidar el lugar y ahora no quiere salir, entre otros casos.
Esta es una inversión de mediano plazo ya que si compras el inmueble tendrás que negociar con las personas que ocupan el inmueble para hacer un desalojo pacifico, en la mayoría de casos vas a tener que pagar para que se vayan pero eso compensa al bajo precio que compraste la propiedad.
9. Compra de Inmueble para Sub-Dividirlo y Arrendar
Puedes comprar un inmueble cerca a un mercado y por dentro lo subdivides para poder alquilarlo a persona que quieran poner un puesto de venta.
Si acondicionas el inmueble de tal manera que genere valor agregado y que se especialice en un tipo de comercio.
Si compras a crédito, la cuota puede ser cubierta por los alquileres e incluso puedes apalancarte de adelantos de los mismo comerciantes para tu cuota inicial del crédito hipotecario. Esto es una cuestión de habilidad y contarle tu proyecto a los potenciales clientes.
10. Compra de Terrenos de Bajo Precio
Mientra más grande sea el terreno que compres, tienes la opción de lotizar para venderlo por lotes o incluso hacer un proyecto de urbanización donde tendrás que invertir en pistas y veredas, en ambos casos hay que cumplir con el papeleo legal y municipal pero puede ser un gran negocio.
Autor: Giancarlo Vallejo
Web: bio.giancarlovallejo.com